Ипотека

[Билли. Б]

Теперь есть ипотека от Глобэкса 10%, но скидки 1 т.р. с кв.м и бесплатное оформление дду с ней не действуют((( обидно

[citalex]

Я тут репой почесал:

 

При грамотном подходе проценты по кредиту можно практически не платить:

1. По закону можно в любой момент времени гасить кредит досрочно на любую сумму. При этом гасится сумма основного долга, проценты не платятся, никакие комиссии не платятся. 

2. Если каждый месяц делать досрочное погашение (желательно перед датой ежемесячного платежа), то на следующий месяц при ежемесячном платеже платится сумма основного долга и небольшая сумма процентов набежавшая с даты досрочного погашения.

Ну и приятный бонус, что не смотря ни на какие кризисы банк не может повысить ставку по кредиту.

 

Так делаю по одному кредиту. По ипотеке кто-нить пробовал? По сути тоже самое должно быть.

[Билли. Б]

Я тут репой почесал:

 

При грамотном подходе проценты по кредиту можно практически не платить:

 

1. По закону можно в любой момент времени гасить кредит досрочно на любую сумму. При этом гасится сумма основного долга, проценты не платятся, никакие комиссии не платятся. 

 

2. Если каждый месяц делать досрочное погашение (желательно перед датой ежемесячного платежа), то на следующий месяц при ежемесячном платеже платится сумма основного долга и небольшая сумма процентов набежавшая с даты досрочного погашения.

 

Ну и приятный бонус, что не смотря ни на какие кризисы банк не может повысить ставку по кредиту.

 

Так делаю по одному кредиту. По ипотеке кто-нить пробовал? По сути тоже самое должно быть.

Проценты начисляются каждый день в АБС банка на остаток задолжности, нет разницы когда платить досрочку, главное платить побольше и пораньше. После ее оплаты, пересчитывается график платежей. Уменьшается основной долг, уменьшается размер начисляемых процентов в аннуитетном платеже.

В сбере при этом уменьшается сам платеж, срок не меняется.

 

Не вижу тут способа снизить переплату значительно.

можно взять ипотечный калькулятор и поиграться с ним (но он не учитывает все особенности расчета в АБС банка).

Вот, например, тут можно запланировать досрочное погашение:

http://fincalculator.ru/ipotechnyj-kalkulyator

Но не надо думать, что разработчики в банке дураки...

 

Лично я взял кредит на большой срок, для маленького платежа, чтобы подстраховаться, и буду досрочно вносить свободные средства каждый месяц.

Плюс, часть средств лежит в валюте на вкладе и ждет новогоднего повышения курса. С учетом ставки вклада и некоторого повышения, это выгоднее, чем вносить все средства досрочно сейчас.

[Билли. Б]

Да, кстати, если кто-то берет ипотеку в Сбере, и не хочет бодаться с банком, покупая страхование жизни в неаккредитованной банком страховой компании,
то берите страховку жизни в ВТБ, там ставка 0,8%. Делают все очень быстро.

В сбер страховании и других аккредитованных компаниях ставка 1%. 
При большой сумме кредита, разница существенная.

[citalex]

У меня в банке получается, что если гасишь досрочно перед датой ежемесячного погашения, то и процентов почти не платишь за месяц. Видимо, это не у всех работает.

[tolya21]

Смысл досрочно закрывать кредит есть если закрывать его полностью. А так при кредите в миллионы, досрочно погасить 50к - это пустая трата денег. Тело кредита уменьшится значительно меньше этих 50к,  и чем больший срок кредита прошел, тем меньше будет уменьшения этого "тела кредита" Это при аннуитетных платежах, которые обычно и предлагаются в банках.

 

У самого нет возможности что-то досрочно погасить (2 месяца досрочно погасить за 1 год - это ерунда). Положил деньги на депозит. Если вдруг сократят с работы или ещё какие-то проблемы возникнут, то этих денег хватит переседеть пик личного кризиса. Ну а если всё будет хорошо, то деньги пойдут на ремонт

 

P.S. Кто только берет ипотеку, советую снижать максимальный срок кредитования и по максимуму уменьшить саму сумму кредита, т.к.сложный процент очень разительно увеличивает итоговую сумму, которую придется отдать (наверно не зря в Дельта Кредит мин. срок кредита 6 лет). К тому же, теоретически можно взять такую ипотеку, которую выплатить будет просто невозможно (сложный процент сделает своё дело).

[Билли. Б]

У меня в банке получается, что если гасишь досрочно перед датой ежемесячного погашения, то и процентов почти не платишь за месяц. Видимо, это не у всех работает.

А можете подробнее описать? 

Или пример расчета привести, чтобы прикинуть на калькуляторе как так получается...

 

На том кальуляторе, который привел я, действительно, размер переплаты ниже, если вносить ежемесячно досрочные платежи за 1 день до даты погашения основного долга, по сравнению с досрочным погашением в любой другой день.

Но это несовершенство калькулятора, АБС должна считать по более сложному алгоритму. Либо отличие потреб кредита от ипотеки дает о себе знать.

[citalex]

У меня в Уралсибе так и получается, что "размер переплаты ниже, если вносить ежемесячно досрочные платежи за 1 день до даты погашения основного долга, по сравнению с досрочным погашением в любой другой день".

 

В других банках или по ипотеке не пробовал. Поэтому и задал вопрос.

[Билли. Б]

Смысл досрочно закрывать кредит есть если закрывать его полностью. А так при кредите в миллионы, досрочно погасить 50к - это пустая трата денег. Тело кредита уменьшится значительно меньше этих 50к,  и чем больший срок кредита прошел, тем меньше будет уменьшения этого "тела кредита" Это при аннуитетных платежах, которые обычно и предлагаются в банках.

 

У самого нет возможности что-то досрочно погасить (2 месяца досрочно погасить за 1 год - это ерунда). Положил деньги на депозит. Если вдруг сократят с работы или ещё какие-то проблемы возникнут, то этих денег хватит переседеть пик личного кризиса. Ну а если всё будет хорошо, то деньги пойдут на ремонт

 

P.S. Кто только берет ипотеку, советую снижать максимальный срок кредитования и по максимуму уменьшить саму сумму кредита, т.к.сложный процент очень разительно увеличивает итоговую сумму, которую придется отдать (наверно не зря в Дельта Кредит мин. срок кредита 6 лет). К тому же, теоретически можно взять такую ипотеку, которую выплатить будет просто невозможно (сложный процент сделает своё дело).

У всех своя стратегия. понятно, что при большем первоначальном взносе и меньшем сроке, будет меньше переплата, но и риски выше.

Выгода от того, чтобы держать деньги на депозите, а не вносить их досрочно, будет только при ставке депозита, такой, чтобы доход от него был больше переплаты. А это возможно при сроках вклада сравнимых со сроками ипотеки.

Т.е. если есть намерение платить 20 лет ипотеку, то есть смысл в депозите.

 

[Билли. Б]

У меня в Уралсибе так и получается, что "размер переплаты ниже, если вносить ежемесячно досрочные платежи за 1 день до даты погашения основного долга, по сравнению с досрочным погашением в любой другой день".

 

В других банках или по ипотеке не пробовал. Поэтому и задал вопрос.

ну ок. я попробую у себя и сравню графики платежей до и после. (сбербанк)

[Niidar]

У меня в Уралсибе так и получается, что "размер переплаты ниже, если вносить ежемесячно досрочные платежи за 1 день до даты погашения основного долга, по сравнению с досрочным погашением в любой другой день".

 

В других банках или по ипотеке не пробовал. Поэтому и задал вопрос.

А можно поподробней по выделенному, это в договоре прописано одним из пунктов?

[citalex]

ну ок. я попробую у себя и сравню графики платежей до и после. (сбербанк)

Отпишись потом. Интересно.

[citalex]

А можно поподробней по выделенному, это в договоре прописано одним из пунктов?

Нет, это Билли написал выше. Но по факту так и получается.

[Niidar]

 

 

У меня в банке получается, что если гасишь досрочно перед датой ежемесячного погашения, то и процентов почти не платишь за месяц. Видимо, это не у всех работает.

не то сообщение вставил, как мне понять на сколько   уменьшится  выплата % и каую конкретно я должен переплату сделать?

[citalex]

Например, погашаю досрочно сумму равную ежемесячному платежу (меньше не гасил) за день до даты ежемесячного платежа. В итоге сумма ежемесячного платежа перерасчитывается в меньшую сторону, при этом по факту в наступившую дату ежемесячного погашения платишь проценты не за месяц пользования кредитом, а только за один день.

[Билли. Б]

 

 

не то сообщение вставил, как мне понять на сколько   уменьшится  выплата % и каую конкретно я должен переплату сделать?

 

почти никак, нужно считать ПСК  http://www.rg.ru/2014/07/23/zaym-dok.html с учетом пересчета при досрочном погашении и знать как реализован алгоритм в АБС банка.

[Билли. Б]

Например, погашаю досрочно сумму равную ежемесячному платежу (меньше не гасил) за день до даты ежемесячного платежа. В итоге сумма ежемесячного платежа перерасчитывается в меньшую сторону, при этом по факту в наступившую дату ежемесячного погашения платишь проценты не за месяц пользования кредитом, а только за один день.

Т.е. банк списывает сумму процентов при досрочном гашении? Выгода только в этом?

[tolya21]

На самом деле нужно брать конкретный банк и конкретный кредит. Универсальный ипотечный калькулятор тоже не подойдет, так как в одном банке первый платеж 80% - проценты по кредиту, а 20% - выплата тела кредита, а в другом 60% на 40%. Плюс ещё всякие штучки с досрочным погашением.

[Niidar]

Например, погашаю досрочно сумму равную ежемесячному платежу (меньше не гасил) за день до даты ежемесячного платежа. В итоге сумма ежемесячного платежа перерасчитывается в меньшую сторону, при этом по факту в наступившую дату ежемесячного погашения платишь проценты не за месяц пользования кредитом, а только за один день.

Спасибо

[Билли. Б]

http://mobile-testing.ru/dosrochnoe_pogashenie_kredita_sberbank/
Расчет для сбера. Все просто. 
Досрочно погашается только тело кредита а не проценты.
И так везде.

Как я говорил, проценты в АБС рассчитываются каждый день по планировщику (инсайдерская инфа от банка Роскап). 
Т.е. скажем вы платите досрочно в середине месяца. В начале следующего месяца вы оплатите N - сумму аннутитеного платежа, из которого 60% -выплата процентов, 40% - оплата основного долга, сокрашенного на досрочку.

Причем 60% состоят из суммы процентов, начисленных на остаток долга вначале месяца, и суммы процентов, начисленных на остаток долга, уменьшенного на сумму досрочного погашения. Сумма процентов разносится на каждый день месяца.
Поэтому, выгоднее погашать как можно раньше.
Почему в Уралсибе по-другому - хз.

[citalex]

Cпасибо за калькулятор. Интересно.

[aem]

позволю себе вмешаться в беседу (имею отношение к банк сфере)

проценты всегда начисляются на входящий остаток по счету ссудной задолженности

порядок погашения задолженности при досрочке определяет банк, но стандартно сначала гасится сумма начисленных на дату досрочки процентов, оставшаяся сумма идет на погашение основного долга

Теоретически банк может сумму досрочного гашения учитывать полностью в погашение основного долга, но это банку не выгодно, поэтому вряд ли такой вариант сильно распространен

Посмотреть, как распределяется сумма погашения досрочного или планового можно в выписке по текущему счету, с которого идет списание по кредиту - см. назначение платежа

 

Т.о., чем раньше вы гасите досрочно, тем больше экономите на процентах

[citalex]

Все правильно. Посчитали, получается, что выгода одна - гасить раньше досрочно.

[citalex]

Интересное судебное решение.  

 

Получается, что заемщик имеет право требовать перерасчета процентов и, если переплата будет установлена, возврата средств дополнительно к тем средствам, которые заемщик сэкономил за счет досрочного погашения кредита.​

 

Посмотрим, куда пойдёт судебная практика.

Подробнее на РБК:
http://www.rbc.ru/money/31/03/2016/56fcc6739a7947ab9358cf7f?from=main

[Explosion]

Интересное судебное решение.  

 

Получается, что заемщик имеет право требовать перерасчета процентов и, если переплата будет установлена, возврата средств дополнительно к тем средствам, которые заемщик сэкономил за счет досрочного погашения кредита.​

 

Посмотрим, куда пойдёт судебная практика.

Подробнее на РБК:

http://www.rbc.ru/money/31/03/2016/56fcc6739a7947ab9358cf7f?from=main

Бедные банки.. Как же они теперь справятся))

а если серьезно - единичный случай, и вряд ли многие будут судиться, не будучи уверенными, что выиграют.